رکود بازار مسکن در سایهی تصمیمات اشتباه
نقد و بررسی سیاستهای دولت در دوران محمود احمدی‌نژاد در 6 سال اخیر موضوع گفت‌‌و‌گوی اختصاصی «برهان» با «کمال اطهاری» کارشناس حوزهی مسکن است. او در این گفتوگو با انتقاد از سیاستهای دولت در حوزهی مسکن پیش‌بینی‌‌‌هایی را هم برای بازار مسکن در سال 91 ارایه داده است.
طی سال‌های اخیر، بخش‌های متعددی از اقتصاد کشور تحت تأثیر اجرای سیاستهای اقتصادی دولت بودند به نحوی که در سال گذشته این نوسانات با اجرای قانون هدفمند سازی یارانه‌ها همراه بود. به طور طبیعی، بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن در طول یک سال گذشته نوساناتی را تجربه کرده است که گذشت بیش از یک سال از اجرای قانون هدفمند‌سازی یارانه‌ها نشان از آن دارد که بازار مسکن هم‌چنان درگیر تورم و افزایش قیمت است.
البته باید توجه داشت که در حالی این اتفاق‌ها در بخش مسکن به طور مستمر و در مقاطع مختلف تکرار می‌شود که دولت برای جلوگیری از این رویدادها از همان ابتدا که عزم خود را برای جراحی اقتصادی در ایران جزم کرده بود، بسته‌های اقتصادی مختلفی را تدوین نموده بود که یکی از آن‌ها صرفاً به بخش مسکن اختصاص داشت. نگاهی به یک سال گذشته در بخش مسکن نشان می‌دهد که دولت در گام نخست اجرای این قانون، اقدام‌های مناسبی را جهت ایجاد تعادل و کاهش هزینه‌های تولید در این بخش انجام داده اما وضعیت موجود در بازار روایتگر این ماجراست که گویا این سیاستهای مقطعی علاج کار این بازار پر التهاب نبوده است.
به اعتقاد برخی از کارشناسان، روند قیمت و خرید و فروش مسکن در سال‌های 87 تا کنون، با رکود نسبی همراه بوده است؛ چراکه سود آوری، سوداگری، دلالی و خرید و فروش این کالای ریالی مانند سال‌های 84 تا 86 نبوده و نوعی آرامش و حتی کاهش قیمت در بازار حاکم شده است. در سایهی این ثبات قیمت مسکن و وام بانکی بود که طرح «مسکن مهر» نیز به همراه سایر برنامه‌های تولیدی، نوید قیمت ارزان مسکن را به متقاضیان خانه در سطح جامعه داد. به‌عبارت دیگر با توجه به این که در سال 88 نرخ رشد ماهانه‌ی متوسط تورم 8/0 درصد بود، شاخص بهای مسکن تنها 5/0 درصد رشد پیدا کرد که این امر عاملی شد تا افراد فاقد مسکن به تدریج از قدرت نسبی بیش‌تری برای خرید مسکن برخوردار شده و اجاره‌ی مسکن نیز کم‌تر از نرخ تورم رشد پیدا کند.
اما این فعالیت‌ها در همان گام‌های نخست با عدم نتیجه مواجه شد و باز هم بازار مسکن در بی ثباتی و افزایش قیمت به سر برد. این امر تا حدی پیش رفت که دیگر جای پیش بینی‌های مثبت را از این بازار در نزد کارشناسان اقتصادی گرفته بود. افزون بر سیاستهای خاص دولت در این بخش، بسیاری از منتقدان، بسته‌ی سیاستی-نظارتی بانک مرکزی را عامل دیگری برای دور جدید افزایش قیمت مسکن می‌دانند.
این گروه از اقتصاددانان بر این باورند که اقتصاد کشور بر پایه‌ی یک معماری خاص و جامع بنا نشده و همین موضوع باعث گردیده تا سیاستهای پولی و مالی کارآمدی از سوی مسؤولان اتخاذ نشود. البته آزاد بودن دولت در انتقال ردیف‌های بودجه، افزایش رشد سریع نقدینگی و در نتیجه روند صعودی تورم نیز در این مسیر نقش مهمی را ایفا می‌کنند.
به اعتقاد این کارشناسان تا زمانی که همسویی در سیاستهای پولی و مالی وجود نداشته باشد، افزون بر توقف رشد اقتصادی، باید شاهد بحران‌های پی در پی تورمی در بخش‌هایی نظیر مسکن و حتی ارز و سکه که در ماه‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده، باشیم. در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و در مقابل میزان تقاضا برای خانه‌دار شدن با شیب تندی مواجه شده و با استناد به صحبت‌های فعالان این بازار، تقاضا برای مسکن در سال 92 به اوج خود خواهد رسید و شاید به همین خاطر بوده که قیمت مسکن طی 3 ماهه‌ی دوم سال جاری افزایش مشهودی یافته است.
بنابراین اگر راهکارهای مناسب ارایه و اجرایی نشود، به طور قطع با توجه به تورم موجود، سونامی قیمت جدیدی ایجاد خواهد شد. البته برخی صاحب نظران معتقدند که اتفاق خاصی در بازار مسکن نیفتاده و نخواهد افتاد زیرا اگر بعد از هدفمند کردن یارانه‌ها، به طور عمومی سطح قیمت تمامی کالاها به طور متوسط مثلاً 20 درصد افزایش یابد، به طور قطع در بازار مسکن کم‌تر خواهد بود. زیرا کشش قیمتی و تقاضا در بازار مسکن کم‌تر از حمل و نقل و مواد خوراکی و سایر کالاها است و مردم اول به معیشت بها می‌دهند و در مرحله‌ی بعد به سراغ مسکن می‌روند. گروه اقتصادی «برهان» این بار قصد دارد ریشه‌ی التهاب‌های بازار مسکن را از دید کارشناسان فعال در این بخش بررسی نماید و به همین خاطر گفت‌وگویی را با «کمال اطهاری» انجام داده است. آن چه در زیر می‌خوانید، مشروح این گفتوگو می باشد.
تحلیل خودتان را از وضعیت بازار مسکن بیان کنید؟ به عقیده‌ی شما این بازار در یک سال اخیر هم‌چنان با رشد قیمت مواجه بوده یا عدم رشد؟ اگر این چنین است دلیل این بی‌ثابتی‌ها را چه می‌دانید؟
در خصوص وضعیت بازار مسکن نظرات متفاوتی مطرح است اما به عقیده‌ی بنده، بازار مسکن هم‌چنان در شرایط رکود به سر می‌برد و این افزایش قیمتی که در حال حاضر به وجود آمده در واقع بازتاب تورم حاصل از اصلاحات اقتصادی کشور است که در رأس آن‌ها برنامه‌ی هدفمند سازی یارانه‌ها قرار دارد. البته باید گفت این افزایش قیمت در حوزهی مسکن دلایل دیگری نیز دارد که از آن جمله می‌توان به افزایش قیمت کالاهای مصرفی مردم یاد کرد.
با توجه به این که شما معتقدید بازار مسکن در شرایط تورم و رکود به سر می‌برد، آیا دولت توانسته در این مسیر برای رفع این معضلات سیاست مؤثر و کارآمدی را به کار گیرد؟
تصمیم‌ها و اشتباه‌های زیادی در حوزهی مسکن از جانب دولت صورت گرفته که بازار این کالا را تحت الشعاع قرار داده است. برای نمونه می‌توان از نحوه‌ی اجرای طرح جامعه‌ی مسکن یاد کرد. در این طرح، هدف تقویت صنایع ایران بود که بخش مسکن می‌توانست با انبوه‌سازی واقعی تا حدودی مسیر را برای محقق شدن آن به وجود آورد. اما دولت با شتاب زدگی به شکل واقعی تا کنون نتوانسته به اهداف این برنامه دست پیدا کند. به اعتقاد بنده در این طرح، تجربه‌ی سالیان سال فعالان اقتصادی کشور و برنامه‌ریزان بخش‌های مختلف مورد بی توجهی قرار گرفت و حتی در برخی از مواقع نقش سازمان برنامه و بودجه ی سابق نیز در این باره حذف گردید.
اما به اعتقاد برخی از کارشناسان اگر سیاست‌ها و تمهیدات دولت در حوزهی مسکن در یک سال اخیر اعمال نمی‌شد، مسکن دوباره با قیمت‌های فزآینده‌ای روبه‌رو می‌گردید. آیا شما این مسأله را تأیید می‌کنید؟
در حوزهی مسکن تا کنون سیاست مناسبی از سوی دولت دنبال نشده که بتواند نقش کارآمدی در کاهش و رفع تورم ایفا کند. با توجه به اذعان مسؤولین حوزه ی مسکن، طرحی که تحت عنوان «مسکن مهر» عرضه می‌شود، تنها به این دلیل است که بخش مسکن از خدمات شبکه‌های زیر بنایی محروم نشود و به سمت خدمات شهری معطوف گردد. به صورتی که این منابع در بازار مسکن وارد نشده و تأثیرات آن چنانی را به وجود نیاورده است.
از لحاظ سطح عمومی اقتصادی هم تا کنون سیاست مشخصی از سوی مسؤولین دیده نشده و بحث‌ها فقط برای جمع آوری نقدینگی است. به عنوان نمونه همین افزایش نرخ سود بانکی باز هم تأثیر آن چنانی در بازار مسکن نخواهد داشت. بالا بردن نرخ سود بانکی فقط برای کاهش تقاضای بازار ارز و سکه است که به ازای تورم به سپرده گذاران پرداخت می‌شود. این امر تنها می‌تواند تا حدودی میزان جهش بازار ارز را مهار کند. البته اگر تولید سالانه یک میلیون مسکن محقق می‌شد و اگر جمعیت اجاره نشین‌ها در کلان شهرها امکان جابه‌جایی داشتند، شاید می‌توانستیم بگوییم طرح مسکن مهر اقدام‌های ارزنده‌ای را در کاهش قیمت مسکن انجام داده است. حال آن که هیچ کدام از این موارد اجرایی نشده است.
چه انتقادهایی به اقدام‌های دولت در حوزهی مسکن دارید؟
اشتباه بزرگ دولت در چند سال اخیر در طرح جامع مسکن بوده است. چراکه این طرح مطابق برنامه‌ی چهارم توسعه تدوین و از یک کار کارشناسی 3 ساله و تجربه‌ی زیادی برخوردار بود که این امر در دولت کنار گذاشته شده و سیاست شتاب زده‌ای تحت عنوان «مسکن مهر» جایگزین آن شد. به اعتقاد بنده، مسکن مهر حتی با اختصاص تسهیلات ویژه نمی‌تواند پاسخ‌گوی نیاز متقاضیان مسکن به خصوص در کلان شهرها باشد، زیرا به دلیل تمرکز امکانات و ضریب اشتغال بیش‌تر در کلان شهرها، کم‌تر کسی ترجیح می‌دهد به شهرهای جدید آن هم بدون امکانات رفاهی لازم کوچ کند. دولت در سیاستهای اقتصادی خود در بخش مسکن نه تنها سیاستهای گذشته که بی‌نتیجه بوده‌اند ـ مانند مسکن مهر ـ را کنار نگذاشته، بلکه معضل تازه‌ای را بر مشکلات قبلی اضافه کرده است.
وضعیت حوزهی مسکن را با اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها چگونه ارزیابی می‌کنید؟ عده‌ای معتقدند با اجرای قانون هدفمند سازی یارانه‌ها، قیمت مسکن با شوک مواجه شده است. آیا به نظر شما این اتفاق رخ داده است؟
بازار مسکن در مقایسه با دیگر بخش‌های اقتصادی همواره با تأخیر حرکت کرده است. به این صورت که این بازار نسبت به هر نوسان دیرتر از خود واکنش نشان داده و البته خروج کندتری را نیز از بحران‌ها تجربه می‌کند. در شرایط فعلی با توجه به این که بازار مسکن پیش از این نیز با رکود همراه بوده به سرعت درگیر تورم نخواهد شد. اما هم‌چنان با نوسانات قیمت دست و پنجه نرم می‌کند. همان‌گونه که پیش از این نیز پیش‌بینی شده بود، به محض اجرای برنامه‌ی هدفمند سازی یارانه‌ها، بازار اجاره بها که از بازار خرید و فروش مجزا است، وارد التهاب‌هایی شد؛ به صورتی که با سایر بخش‌های اقتصادی در مسیر جهش قیمت همراهی کرد. البته بعد از چند ماه، بازار خرید و فروش مسکن نیز دچار بحران گردید که به اعتقاد بنده در صورت تداوم وضع، بازار مسکن به سمت و سوی نامطلوبی پیش می‌رفت.
با توجه به این که شما لازمه‌ی بهبود فضای بازار مسکن را سیاستهای مناسب می‌دانید، برای رهایی از این التهاب‌ها چه پیشنهادهایی را عنوان می‌کنید؟
حل بحران فعلی با اتخاذ یک یا دو سیاست بهبود نمی‌یابد چراکه شرایط کنونی جامعه مجموعه‌ای از‌سیاست‌های اقتصادی یکپارچه و منسجم را می‌طلبد که البته در این رابطه نباید از مقوله‌هایی مانند تنش‌زدایی داخلی و خارجی غافل شد. به عنوان مثال باید بگویم در طرح جامع مسکن مهر، معاون وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده بود که 30 درصد کشور دچار اسکان غیررسمی (حاشیه‌نشینی) است که باید این پرسش را مطرح کرد که چرا کشور با این معضل مواجه شده است؟ که به عقیده بنده برای پاسخ باید گفت، بازار مسکن قشر کم درآمد را پوشش نمی‌دهد و 30 درصد جمعیت از بازار رسمی خارج است که براساس مطالعات، وضعیت طبقه‌ی متوسط نیز همین گونه ارزیابی شده است. به نظر می‌رسد، حوزهی مسکن سیاست‌هایی را می‌طلبد که بتواند تعادل را در عرضه و تقاضا به وجود آورد.
اگر این 30 درصد به اضافه‌ی بخشی از طبقه‌ی متوسط که در حال خروج از این بازار هستند به بازار مسکن بازگردانده شوند، به طور حتم این بازار با رونق مواجهه خواهد شد. اما باید گفت این سیاست‌ها در عمل کنار گذاشته شده است. در نوسازی شهری نیز این اتفاق به وجود آمده، به این صورت که هیچ‌گونه از سیاست‌ها عملیاتی نشده که این امر نه تنها بازار مسکن، بلکه جان مردم را نیز تحت‌الشعاع قرار داده است. بنده معتقدم زمانی که نوسازی شهری اتفاق نیفتد نه تنها بازار مسکن که بخشی از مردم را شامل می‌شود از خدمات مطلوبی استفاده نمی‌کند بلکه در آینده، فاجعه‌ی انسانی نیز به وجود خواهد آمد.
از رابطه‌ی مستقیم نوسازی شهری و تعادل بازار مسکن یاد کردید، به اعتقاد شما طرح مهاجرت و کاهش جمعیت کلان شهرها برای جلوگیری از حجم التهاب‌های بازار مسکن مؤثر است؟
مهاجرت معکوس در هیچ کجای دنیا اتفاق نیفتاده است به جز تجربه‌ی «کامبوج»، که این امر به عقیده‌ی بنده در خصوص کلان شهری مثل تهران، مصداق پیدا نمی‌کند؛ زیرا این میزان سرمایه‌گذاری که در طول 20 سال در این شهر چه از لحاظ سرمایه‌های ثابت و چه سرمایه‌های اجتماعی به وجود آمده به هیچ عنوان قابل انتقال نیست. براساس مطالعات انجام شده، خروج 500 هزار نفر از تهران چیزی حدود 300 میلیارد دلار هزینه می‌طلبد که این امر بیش‌تر به یک شوخی شبیه است تا یک تصمیم کاربردی. در صورت اجرایی شدن این برنامه باید گفت ضربات آن خیلی بیش‌تر از معضلات مسکن مهر خواهد بود. در حال حاضر راهگشای این امر فقط بازسازی شایسته‌ی کلان شهرها است تا بتوان سرمایه‌ها را در درون مورد استفاده قرار داد.
البته سیاست‌گذاران اصلی سامان‌دهی شهرها و نوسازی آن‌ها مردم هستند چراکه مردم شامل مجموعه‌ای از درجات اجتماعی و اقتصادی، سیاسی بوده و می‌توانند نقش مؤثری را ایفا کنند.
عده‌ای بر این عقیده‌اند که نوسانات قیمت مسکن در فاز دوم هدفمندی، نمود بیش‌تری پیدا خواهد کرد. نظر شما در این خصوص چیست؟
در شرایط فعلی بازار مسکن مانند بیماری است که از بستر به صورت مطلوب قادر به بلند شدن نیست و اگر به این بیمار شوک دیگری وارد آید، واکنش جدی را از خود نشان خواهد داد. شوک دوم (فاز دوم هدفمند سازی یارانه‌ها) به نظر بنده زودتر از سایر بخش‌های اقتصادی حوزهی صنعت را درگیر خود می‌کند و از این راه حوزهی مسکن را نیز
تحت تأثیر قرار می‌دهد. در حال حاضر بخش مسکن زمین گیر بوده و با شوک دوم به طور حتم به سمت نوسان و التهاب‌های‌بیش‌تری‌سوق پیدا می‌کند.
پیش‌بینی‌شما از بازار مسکن در انتهای سال 90 و سال 91 چگونه است؟
اگر وضعیت بازار مسکن سال 90 ادامه داشته باشد، به طور حتم باید بگویم زمین‌گیر خواهد شد که البته این زمین‌گیر شدن بر بخش‌های دیگر نیز تأثیر منفی خواهد گذاشت. به اعتقاد بنده با توجه به شرایط موجود، ادامه‌ی فعالیت مسکن مهر موفقیت آمیز نخواهد بود. حتی در این مسیر خود دولت نیز بارها تأکید کرده که در این شرایط مسکن مهر را ادامه نخواهد داد. باید تأکید کنم در صورت استمرار سیاستهای ناکارآمد در بازار مسکن، چشم انداز مطلوبی پیش روی این صنعت نیست. البته برخی اعلام می‌کنند که سال آینده نرخ‌ها افزایش خواهد یافت، پس مردم باید خریدهای خود را انجام دهند. البته بنده گمان نمی‌کنم قیمت مسکن در صورتی که فاز دوم هدفمندی اجرایی نشود افزایش یابد مگر آن که جریان‌های فعلی و تنش‌زدایی‌ها به سرانجام رسیده و ارز و طلا از این حالت ملتهب خارج شوند.
تحلیل شما از تأثیر نوسانات ارزی بر بازار مسکن چیست؟
مسکن کالایی ریالی بوده و این کالا زمانی دارای ارزش است که ریال ارزش خود را از دست ندهد. در ابتدای امسال، ریال در مقابل دلار 30 الی 40 درصد ارزش خود را از دست داد که به واسطه‌ی آن، مسکن نیز با عدم سرمایه‌گذاری و افت قیمت مواجه گردید. البته هرچند که افزایش سود بانکی برای کنترل بازار ارز لازم است اما نباید از این نکته غافل شد که در واقع بانک‌ها به خاطر تورم از مردم یک نوع ربا دریافت می‌کنند. بنابراین این امر برای بخش مسکن همان اثری را خواهد داشت که بالا رفتن قیمت طلا در سطح جامعه دارد. اصولاً مردم پول خود را در بخش‌هایی سرمایه‌گذاری می‌کنند که حداقل در آینده 30 تا 40 درصد برای آن‌ها سود داشته باشد در حالی که بازار مسکن با این التهاب‌ها به هیچ عنوان نسبت به دارایی‌های دیگر سود و منفعت قابل قبولی برای سرمایه گذاران ندارد.
